中國龍頭企業領袖系列: 华润置地 (1109)宋林 解構經濟新局勢

香港有线电视: 中國龍頭企業領袖系列—解構經濟新局勢
21.7.2009

华润置地 (1109)

在中国宏观调控下，各个经济环节受到中央政策支配；但谈及到近年面对最多政策风险的行业，一定是房地产市场，今次「中国龙头领袖企业系列」访问了华润集团董事长宋林。

华润置地（1109）是华润集团旗下，中国房地产开发企业被称为中国地产十强之一，物业遍布北京、广州、深圳、成都等一线城市，2008年销售楼面超过七百五十万方呎，土地储备超过二千万方米。

指内地楼市未见底

对于近日内地楼市有回稳迹象，宋林说，金融海啸带来的影响，他不认为已经见底。他指出：「市场还有很多不确定性，不止在欧美二个市场反映出来，就是说过去金融市场，产品为金融市场体制带来巨大的变化。这种变化带来的影响多深多大，比如说会不会再出现问题，

再进一步一些坏账，我觉得现在很难说恢复的程度，从现在来看，恢复的速度也不是预期的好。」

为挽救急速下滑的楼市，中央密集式推出救市措施，放松银根、放宽建筑限制、免收部分卖楼征税、简化外国人买楼手续。

一招接一招，国务院更十三年来首次调低商品房资本金比例，由35%调低至25%，变相降低发展商借贷门槛。

但宋林认为，这些只是治标不治本的方法。

他说：“各个地方政府还有一些特别的措施推动当地地产的发展，所以说有一些回升，股市 A 股现在又比去年好那么多，所以我相信众多因素，环境因素会导致整个市场有一些反弹，甚至向好，但是别个城市还是不一样，总体来说是向好，我觉得，但是不是能持续下去，是一个波动向下的趋势，还是波动向上的趋势，现在我觉得还很难看，在二、三个月表示一个好的状态，是没有问题的。但目前还是很脆弱。”

在中央多项政策推动下,内地楼市出现小阳春，甚至很久未见的排队买楼现象又再重现。今年首五个月，全国商品房销售面积，达到二万四千六百四十四方米，增长25.5%，已经超过2007年高峰期二万一千一百万方米的纪录。

内地地产市道好转，地价亦水涨船高，土地拍卖成交价远超预期，6月内地一线城市诞生多块「新地王」，深圳、广州、厦门、北京、重庆成交价均破纪录；但在宋林眼中，高地价背后，未必能反映市场真实需求。

他说：「中国影响地价的问题，不光是一个，在中国与香港不一样，内地市场影响楼价的因素很多。不单是需求导致的，所谓需求导致的价格上升，通常在一个自由市场之内，需求是最重要的因素，在中国不是的。需求经营是一个纬度，还有其他纬度。第一，税的纬度、税费的纬度。」

土地税占开支逾30%

在中国大部分城市，土地税收是地方政府主要收入来源，平均占开支30%或以上，于一线城市依赖程度更严重，像部分北京地区，更占到接近50%水平。宋林认为，政府本身也是一个驱动者，希望地价卖高一点，就可以有更高收入。由于目前中央对地方政府的支撑，不足以养活城市的发展时，政府就要大量从卖地收入支持开支。虽然长期仍有隐忧，不过一个小阳春就支持销量显著回升。

七十大中城市楼价今年首度录得按年上升，楼价回稳，不少发展商销售成绩已达全年目标逾70%，华润置地本身亦完成全年房地产销售目标90%。

原本预期楼价要跌的分析员开始转軚，花旗、大摩、高盛……最新大行报告均对内地楼市看法转为乐观，但事实是否真的如此乐观？

他表示：“不要老盯着北京、上海、广州、深圳，不要老盯这些城市。这些城市占很少人口，才占中国很少部分的人口。北京、深圳、广洲基本上已经见底，他们已经到了底。基本上深圳在底部的一个小波动。但是趋势只是一个平稳走势，是个平的；至于什么时候往上走，一个小小的抬头，我觉得趋势也是平的，没有一个大的变化。”

宋林觉得楼价上升空间有几大，最重要是看客源地区的经济变化，像北京上海外来客占大多数，在环球经济不景下，潜力值得商榷，反而华南地区表现，就与香港息息相关。

他表示：“深圳楼价现在卖三万五千一方米，即3000多元一方呎，差不多跟天水围价格是一样，但3000多元差不多是深圳最好的楼，天水围是香港最差的楼。天和地的不一样。所以很多人香港人说，3000多元一呎楼还是蛮便宜，会有一些吸引到香港一些投资客也好，自住也好，反正作为第二居所、第三居所也好，在深圳这因素是蛮大的。自去年下半年开始，香港楼市价格与香港的投资客也有很大关系。”

今年年中香港楼市反弹，华润置地深圳楼盘亦要相应调整策略，罗湖区毗邻万象城的住宅楼盘幸福里，原本的推售计划由下半年提前到年中。意向价平均每方呎超过3700元人民币，高过一河之隔的上水及天水围，不少登记买家正是香港人。

除了深圳、华润置地同时大力扩展二三线城市版图，目前于成都、重庆，土地储备已经超过北京，成为集团土储最高的城市。

八万五成内地教训

他指出：“我觉得二线城市反而是有活力的，本身的自然条件，经济发展条件很好，消费者买楼换楼意欲很强烈，这些我觉得像杭州、浙江，还有福建一些城市，也是很不错的，像是安徽，都很不错的。二三线城市实际上对整个地产行业影响，或是说对内需的影响，实际上比较忽视。我们的客户有足够的能力买我们的产品。这一类客户，实际上是中国未来主要的客户群。”目前内地楼市实际上是政策市，很容易构成更大波动。前车可鉴，1998年香港“八万五”政策，对楼市造成重创，很早就成为内地楼市的教训。

宋林形容，为改善民生，但牺牲自由市场的措施，不会是楼市发展的正途。他说：“在国家来讲是一样，香港也是一样，内地也是一样，国家在保护这个行业的健康稳定发展的时候，考虑到民生的基本居住权，这个是在于资源分配，合理的分配，公平的分配。我们对民生和市场二个角度来考虑的时候，一定要同筹兼顾，不可偏赴一方，都要考虑好。”

他表示：“什么是市场化，比如说这个公屋，因为政府拿了很便宜的地来盖这个公屋，等于说这是政府的资源，这种资源不要离开市场，要控制在一定范围之内，你保民生，只要有居住权就可以了，他只要不离开市场，就不会增加市场的供应量，没有增加供应量，市场供求关系就保持在一个平衡。如果你把八万五推出市场，就等如把市场的瓶颈打破，供应量增加了，供应量增加以后，需求还是那么多，市场就下来。”

展望前景，宋林说，由基本因素来看，他认为仍有不稳定因素，主要是中国仍处在一个金融结构调整过程，中国经济的三架马车：内需、出口、投资，其中出口还是相当不理想，对整个中国的经济，还是有隐忧。

他说：“因为中国由外需形经济转向内需形经济，需要一个过程，不是一天、二天可以完成调整。如果出口不好，一定影响整个中国经济发展。当然保八，我相信问题不大，这主要透过投资和内需来拉动。实际上，房地产本身也是非常好的内需的一个表现，就是地产市好，买楼，这个市场对内需来讲很重要，房地产对内需的拉动特别大。”

专注重组计划

内地楼市经历十年波动，起伏跌宕出现过多次，随着华润置地业务愈来愈成熟，宋林退下主席的一职，专注集团其他重组计划。宋林说，华润置地过去几年的成功，可供系内其他公司借镜。

他表示：“华润置地过去三年成长，从20亿元市值，到现在超过700亿元市值，它自身的能力愈来愈强。无论财务能力、产品能力，成本控制能力，服务能力都愈来愈强。它自身的靠自身发展的可能性愈来愈大。但是孵化是集团整体来看这么一个商业模式，所以说，这个模式一定会继续，第二这个自身发展的能力愈来愈强，这是毫无疑问。”
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